007 | 房产经纪的颠覆者Redfin：在“传统”与“现代”间徘徊

Oct 18, 2017

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007 | 房产经纪的颠覆者Redfin：在“传统”与“现代”间徘徊

2017-10-18 徐飞来自北京

《技术与商业案例解读》

课程介绍

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讲述：秭明

时长09:43大小4.44M

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我会在这一年中介绍一些总部在西雅图，或者研发中心里面很重要的一部分在西雅图的 IT 公司。这其中除了微软和亚马逊这样的大鳄以外，还囊括了诸多在不同领域取得一定统治地位的公司们。
今天的主角是房产经纪的颠覆者、“二手房电商”之父 Redfin。这家总部位于西雅图，成立于 2004 年的公司，在历经十余年以后终于在今年 7 月份上市，也算是苦尽甘来。
上市以后，Redfin 就以每天近 10% 的涨幅天天上涨，股价从 IPO 价格起在短短几天内就翻了一倍。这在美股市场上是非常罕见的。
说起来很有意思，在西雅图这边，很多 IT 公司都和房地产有关系，Redfin 更是其中的翘楚。Redfin 这家公司，严格意义上来讲，应该说是一家房地产公司而不是 IT 公司，只是 IT 在其中扮演了举足轻重的作用，所以我们也可以把它归类于 IT 公司。
要介绍 Redfin，需要简单介绍一下美国房地产业。在美国，房地产拥有很多年的历史，是一个发达又很传统的行业：美国的民众要买房，只能通过买房代理去购买；卖方同样也只能借助于卖方代理。虽说有着自主买卖的可能性，但是代理和代理的交易依然是美国房地产交易最主流的方式。作为代理们，买卖双方各提房屋交易价的 3% 作为服务费。
房主卖房，需要把房子挂出来；买方，则要能看到房子挂在哪里。然而，除去那些服务于同一个协会有着内部数据交易平台的代理们，在 2004 年前后普通民众要想靠自己找一找市场上有哪些房子在卖，是不可能避开代理的。时至今日，由于有了 Redfin，有了 Zillow 等公司的出现，当初那种不可能的事情早已是明日黄花。
Redfin 由创始人大卫 · 伊瑞克（David Eraker）、迈克尔 · 道赫蒂（Michael Dougherty）和大卫・赛林格（David Selinger）创建。Redfin 公司最初的想法来自于伊瑞克，他痛感买房不便并有感于美国落后的房地产业，作为有志青年，决定改变买房难的局面。
之后，他毅然决定从有着大好前景的华盛顿大学医学院退学，进入软件开发行业，和好友道赫蒂，一个耶鲁大学毕业的电子工程专业的人，一起开创新一代房地产公司。
他们的想法非常简单，就是要从落后的世界向电子化转变，在一个地图上把挂出售卖的房源信息都可视化，让买房的普通大众可以很方便地搜寻和买到房子。
这个想法，也许今天看起来稀松平常，但是在当时可是异常先进的理念。先进到了什么程度呢？他们的理念，早于现在大家耳熟能详的谷歌地图的出现。
所以用地图来显示房源信息，通过基于网页的服务来达到快速搜索找房的办法，在 2004 年无疑是前无古人的壮举。
先进的理念背后需要一个好的技术实现。坦白地说，两位创始人显然都是软件开发的小白，并没有足够的能力实现他们的想法。这个时候，第三位创始人赛林格就出现了，这位在进入 Redfin 之前在亚马逊做过数据挖掘研发部门的负责人。
2004 年，西雅图地区高大上的 IT 公司还是微软，亚马逊还不像今天这样是个庞然大物，那时候亚马逊的领导当然也不如今天这样瞩目，所以找一个进来做创业公司远比现在要容易得多。
这三位是如何结识又如何聚集到一起去的呢，真实故事已经不可查了。但是不管怎样，赛林格选择加入，并成为了 Redfin 的 CTO，顺利地帮助公司把这个想法落了地，使之成为产品。
任何一家公司都是要赚钱的，Redfin 也一样。然而和使用地图与互联网提供搜索的想法不同，Redfin 的赚钱途径就不是那么先进了。
Redfin 和其他所有的房地产相关公司比如 Zillow 都不同，其他公司主要靠广告来赚钱，而 Redfin 这家公司本身就是一家房地产中介公司，它通过雇用代理作为全职员工，帮助用户买卖房子收取佣金来实现盈利。
我想这很可能是在 2004 年的时候，刚从学校毕业的几位创始人并没有理解到广告的魅力，终是被当时固有的认知禁锢了，进而后来让 Zillow 这样的公司有机可乘。
前文说过了，传统意义上买方和卖方的经纪都会抽取 3% 的交易费作为手续费。在传统的公司里，这就是经纪的主要收入来源。而 Redfin 的经纪因为是公司的全职员工，他们拿的是固定薪水，不管买卖多少套房子，3% 的手续费归公司，不计入他们的收入。
而 Redfin 为了能够更好地招揽客户，采用了一个大招，就是“返点”，把原本规定的 3% 的手续费的一部分返还给买家和卖家。比如说卖房子只需要 1.5% 的手续费，买房子也给 1% 以上的返点，这样就相当于原来买家卖家要付更多的钱，现在就少了。加上在线的这套基于地图的搜索引擎实在厉害，这个模式倒也让它混得风生水起。
当然这个套路其实只能在美国人的圈子里行得通，在中国人的圈子里就不行了。中国的房地产代理，很早以前就开始主动给客户返点了，有的返点比 Redfin 还要狠。所以 Redfin 对中国人的帮助，更多的是它那个无比强大的搜索引擎。
只是当 Redfin 选择成为房地产代理公司以后，同时也就断绝了成为广告公司的可能，因为房地产代理公司是不能够通过给竞争对手或者其他人提供广告服务来赚钱的。
这样一来，一个做得特别好用的搜索引擎，无数的人在上面搜房，但是这些流量并没有能够变成真金白银，反而成就了诸如 Zillow 等公司。Redfin 当初选择了这条路，到底是对还是错呢？
我们说回到创始人。创始人们想到了在地图上显示房源信息这个非常超前的想法，又想到通过降低买卖双方的佣金来让更多的用户通过他们购房来盈利，但这似乎已经是他们思维的极限了，公司的盈利之路走得并不顺利。
于是在 2005 年，第一次融资并从麦德罗纳风险投资集团（Madrona Venture Group）拿到 100 万以后，三位创始人在 2005 和 2006 年就纷纷离开了自己创办的公司。创始人在公司仅仅呆了两年，也是很罕见的事情。
之后就是资本战胜了创业者的故事了，新加入的 CEO 格伦 · 凯尔曼（Glenn Kelman）从此开启了他领导 Redfin 的十余年职业生涯。
Redfin 在其漫长的公司发展过程中，有过若干次上市的传闻，最近的一次是 2014 年。这一年发生了一件大事，早就离开公司的两个创始人道赫蒂和赛林格把公司给起诉了。
起诉的原因是 Redfin 给两位寄了支票，说要买回他们手上的原始股，这两位一个有 200 万股，一个有约 100 万股。2004 年两位创始人离开 Redfin 的时候，他们的股票也都被行权了。但是 Redfin 保留了用 40 美分一股买回这些股票的的权益。
这个买回的权益如果 Redfin 的所有权发生了变更就会失效。在 2005 年的一次融资过程中，新的资本获得了超过 50% 的投票权。因此从法律意义上来说，Redfin 发生了所有权变更，也就不再享有以 40 美分一股买回这些股票的权益了。
于是当 Redfin 想浑水摸鱼在近十年后买回这些股票时，对方不干了，因为股票已经值十多美元一股了。这个官司一打，自然就把 2014 年 Redfin 的上市搅黄了。官司最后是和解了，但是任谁遇到这种事都会火冒三丈的吧。
无论如何，作为一个基于 IT 服务的房地产经纪公司，Redfin 有着全美国访问量最高的房地产中介经纪公司网站，它在经历了房地产崩盘和井喷之后，将业务覆盖到了美国的各个地方。
官司和解后又三年，Redfin 在 2017 年 7 月终于上市，其股票上市以后立刻暴涨 50%。Redfin 的 CEO 很有信心地发言说“我们就是房地产界的亚马逊”。
但是在美国，人们对于房地产买卖的需求毕竟没有日常消费品的需求大，而手续费只是用户选择经纪的诸多因素之一。所以房地产市场是不是需要一个“亚马逊”，是一件不确定的事情；Redfin 是否能够成为房地产市场的“亚马逊”，也是一件不确定的事情。
Redfin 的未来会怎样，这是很多人都在关注的问题。西雅图房市这几年走势非常好，Redfin 作为房屋销售代理公司，其业务发展也非常不错。在房地产的春天里，Redfin 的发展也同样进入了快车道。然而，如果哪天房市不好了呢，这家公司的业务又该如何走？
其实，谷歌、Facebook 和阿里等一系列公司都证明了一点：数据才是真正赚钱的东西。而 Redfin 因为是家房屋代理公司，行业规则决定了它无法通过广告业务从数据里面赚钱，这是一个极大的限制。从这个角度看，Redfin 的前途尚有值得担忧的一面。

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精选留言(5)

infrared628
2018-11-14
“行业规则决定了它无法从数据中赚钱”，前面说了美国也是有自主买卖房的可能性的，那么买卖房有没有可能绕开房产经纪，直接连通买家卖家呢？还是说规则不允许？
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self-discipline
2019-10-08
一直心思颠覆中国的房屋租赁行业,我认为北京的房屋租赁就行业就是北京最大的黑社会组织,被北京的房屋中介坑的不要不要的.真希望这些官方管理者都去租房啊,来感受感受
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Jack Li
2021-12-25
我注意到Redfin与前文中的RealNetworks都是在西雅图的公司，而RealNetworks在当时影响力很大，其采用过的激进广告策略影响了客户体验和市场口碑，让Redfin在同期采取同类策略有所保留。而且公司创立之初的定位是房地产业，创始人的认知中技术只是改变传统营运方式电子化的方式，交易保留传统盈利模式，不只是顺应了付费用户的传统认知逻辑（当然还有利润更大的原因），市场推广没有认知成本，而用户认知中建立的房地产业传统弊病改革者的印象，为上市后受追捧打下了基础。
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可可兔
2021-02-22
“行业规则决定了它无法通过广告业务从数据里面赚钱”，请教下大佬，这个怎么讲？
共 1 条评论
crazytan2013
2020-04-19
家房屋代理的行业规则决定了redfin无法通过数据赚钱--没太明白，具体是为什么？
共 1 条评论

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