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009 | 颠覆还是协作，房地产市场上Redfin和Zillow的抉择

009 | 颠覆还是协作，房地产市场上Redfin和Zillow的抉择-极客时间

009 | 颠覆还是协作，房地产市场上Redfin和Zillow的抉择

2017-10-23 徐飞 来自北京
《技术与商业案例解读》
课程介绍

讲述：秭明

时长08:41大小3.97M

在美国，人们对于房地产的热情有几百年的历史。美国的房地产交易主要在买房经纪和卖房经纪之间进行，买房经纪和卖房经纪需要挂靠房地产经纪公司。在这个历史悠久的市场里，上百年来积淀下许许多多的房地产经纪公司，其中不乏横跨全国的大企业，和立足本地市场的地头蛇。
然而就像所有的传统行业一样，房地产交易很大程度上也是一个技术落后的行业，而将房地产交易和计算机技术结合起来，可以极大地提高房地产交易效率。要知道“效率就是金钱”，让房地产市场更有效地运转起来，意味着有更多的赚钱机会。
在房地产交易和计算机技术结合这个角度上，美国最有代表性的是 Redfin 和 Zillow 两家公司。其中，Redfin 是一家用现代科技武装自己的新型房地产经纪公司，它的目标是成为房地产传统经纪公司的颠覆者。
Zillow 则是一家房地产数据公司，通过现代科技打造了一个地产数据平台。然后，它用这个数据平台去武装所有的传统房地产经纪公司，并向这些公司收钱从而赢利。Zillow 本身并不介入房地产交易。
这就形成了一个非常有趣的局面。到底哪家公司的经营模式更合理，更有利于自身的长期发展呢？
先假设第一种情况，市场上只有 Redfin，没有 Zillow。这种模式下，通过在线交易，买家找房子就是一件非常容易的事情。Redfin 有低廉的收费和很强大的数据库，做事情肯定更加有效率。
Redfin 的短板在于它的经纪队伍。因为经纪们只拿固定工资，而不是按照卖多少房来提成，那些传统意义上做得好的经纪，不一定愿意加入 Redfin。
这个问题其实也可以解决，只要建立更合适的薪酬体系，总是有人愿意来的。因此，在只有 Redfin 的市场中，结合了现代科技和传统房地产经纪优势的 Redfin 有很大的优势去赢。
再假设只有 Zillow 的情况。这种模式下，Zillow 的前景不如 Redfin 明朗。这是因为传统意义上房地产交易市场是个很保守的行业，保守的行业就没有太多改变的动力。Zillow 的地产数据平台也许有很现实的意义，但是传统地产经纪公司是不是愿意付费使用这个平台，付多少钱才是合理的，这就不好判断了。
也许有些公司比较开明，愿意去尝试，并且从中受益了。而更多的可能是大房地产经纪公司联合起来，抵制 Zillow，乃至出钱推出自己青睐的房地产数据平台。到最后，房地产行业确实是进步了，但是 Zillow 是否能够从这种进步里面受益是不得而知的。
再假设 Zillow 先来到市场，然后 Redfin 出现的情况。这种情况对于 Zillow 来说，依然存在着类似的问题：Zillow 对传统房地产经纪公司的吸引力到底有多大。如果不够大，Zillow 赚不到足够多的钱，那么在 Redfin 出现之前可能 Zillow 已经破产了。
当然我们始终可以说，Zillow 不是第一个做地产数据平台的公司，即使 Zillow 倒了，还会有另外一个 Zillow 起来。
再假设 Redfin 先来到市场，然后 Zillow 出现的情况。和 Zillow 比起来，Redfin 作为房地产经纪公司，是直接做客户生意的。它在市场上赚钱与否，和别人是不是用它的数据平台关系不大；促成了多少房地产交易，就能收到多少佣金，这是它赚钱的模式。
因此，Redfin 比起 Zillow 来，开始更容易生存下去。而 Zillow 到来的时候，如果 Redfin 足够强大，大不了收购之，可能 Zillow 不会有机会成为今天这样一个大型房地产数据平台公司。
现实的情况是 Zillow 和 Redfin 出现的时间差不多。Redfin 出现在市场上，用先进的科技武装自己，开始做房地产经纪公司，介入房地产买卖行业。因为使用了先进的技术，加上低廉的收费，高效率低成本很容易让 Redfin 短期内做成很多生意。一段时间内，Redfin 让很多传统房地产买卖企业感到了压力。
“有人瞌睡，就有人送枕头”，Zillow 就在此时出现了，它呼喊着：“来来来，我给你们准备新的武器，武装到牙齿。结合你们在这个领域里上百年的经验积累和我先进的数据平台，你们根本不用怕 Redfin。”
传统房地产买卖企业在竞争的压力下，更容易去接受和使用新技术。它们也更愿意花钱去买 Zillow 的订阅。而被 Zillow 武装了的传统房地产经纪公司的经纪们，也就有了和 Redfin 分庭抗礼的能力。
所以美国房地产市场上出现 Redfin，在差不多的时期里又出现了 Zillow，这不一定是巧合。
今天这两家公司的格局很有意思。
一方面，Redfin 在美国已经是一家很成功的房地产买卖公司，但是在美国房地产交易市场上的交易量占比还算不上庞大。在美国大部分地方，经手房地产交易的，主要还是传统房地产经纪公司。不过，Redfin 依然在扩张。
另一方面，Zillow 的扩张比 Redfin 还要厉害很多。大概是迫于 Redfin 的压力，传统房地产经纪公司订阅 Zillow 服务的比例增长非常快。到今天，Zillow 赚得钱比 Redfin 还多，市值还要更高。
从创业角度看，在美国试图继续走 Redfin 道路的 IT 创业公司并不少，单西雅图本地，孕育出来的这类公司就不止一家。
比如说，西雅图成立的一家叫作外居乐的公司，主要就是服务中国国内的土豪到西雅图和美国其他地方购置房地产。它是一群做 IT 的人和做房地产买卖的人联合成立的。又比如说，最近刚拿到 A 轮融资的 FlyHomes，是另外一个继续走 Redfin 道路的公司。
当然这些创业公司在 Redfin 的模式上都有更多改进。或者更细分人群，比如外居乐；或者有新的服务特色，比如 FlyHomes 可以在买家不能顺利贷款的情况下，以公司的名义把房子买下来，让卖家更安心。
另外一方面，在 Zillow 出道的初期，走 Zillow 路线建设地产数据平台的公司也有一些。但是这两年，这类公司就几乎看不到影子了。一方面是因为早期，Zillow 一直疯狂地买买买，收购了很多这样的创业公司，一方面则是 Zillow 已经足够大，很难再有第二家获得市场机会了。Zillow 现在已经是很多传统房地产交易公司的标配平台，再有公司做这种数据平台的创业，连找投资都是很困难事。
从这个角度看，房地产经纪公司因为直接接入房地产交易，所以赚钱更容易。因此总是有新陈代谢，新的公司以新的技术、新的服务，取代老公司是常态。
而房地产数据平台这个领域的竞争，赚钱的总量很大程度上取决于美国的房地产经纪需求的总量，有一个上限。但竞争没有那么激烈，Zillow 一家独大的格局基本上已经形成。
现在，来回忆一下今天的故事。
房地产交易是一个传统行业，而新技术介入传统行业一般有两种方式。一种是直接成为传统行业的竞争对手，一种是成为为传统行业提供新技术武装的服务商。前者是进攻性的，而且利润率高，可以通过消灭后者来获得更多的成长空间。后者是支持性的，其发展很大程度上取决于整个行业的总量。
从发展上看，Redfin 因为直接介入利润率高的房地产交易行业，其发展空间，尤其是赚钱的空间比较大。Zillow 是收服务费性质的公司，其利润很大程度上受限于房地产市场的总量。所以 Zillow 发展到一定程度以后，就不会再有大规模发展了。
此外，类似 Redfin 的企业越多，Zillow 这样的数据平台公司越不好过。因为这些新型的房地产经纪公司，自己都是用现代化科技武装的，不需要使用 Zillow 的数据平台。
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 写留言

精选留言(9)

  • 一只豆
    2017-12-11
    这两种模式对中国许多传统行业的互联网化都有很强的借鉴意义。老师做了不同状况的推演更是精彩！手动赞

    作者回复: 谢谢

    19
  • nut
    2018-09-05
    顺丰和菜鸟
    9
  • Tony唐
    2018-09-04
    链家和58
    5
  • Elvis
    2019-01-14
    美国历史也就上百年，这开头吹的，太牛了。
    共 1 条评论
    2
  • Geek_a7854a
    2022-05-20
    链家、贝壳、我爱我家........
  • self-discipline
    2019-10-16
    通常颠覆者以更快的效率和成本来碾压传统行业的缓慢和高成本,从技术看属于提高效率而产出相同的结果,但是颠覆就会把旧的从业者变成你的对手,挤压他们的生存空间和利润.此时如果出现协作平台,从技术和效率层面来帮助传统从业者,就会提升整个行业的服务,让颠覆者不需要那么咄咄逼人的态势,从而提升整个行业的发展
  • caohuan
    2018-12-01
    京东 亚马逊 等类似 redfin 自营类公司，淘宝 ebay等类似 平台公司，现在 京东 亚马逊 也已经慢慢向平台 扩展，淘宝 也拓宽到自营类业务，如新零售的线下 超市 和 盒马鲜生，自营 和 平台 既能获得 大市场 又能获取 高利润。 自营应用 效率 低成本 快速发展，平台 只有进一步扩展 才能不断发展，不如 天猫从国内 扩展到 全球的进展，这样会使平台越做越大。
  • 胡心鹏
    2018-05-04
    房地产应该不是寡头市场吧？
  • 吴冉波
    2018-04-16
    非常感谢介绍，前几天还在想美国为啥没在线房产。原来是比中国晚？